O setor da Construção Civil é um dos principais responsáveis pelo desenvolvimento econômico do Brasil. Em 2022, o ramo representou 7% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional, conforme dados divulgados pelo Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon-SP) e Fundação Getúlio Vargas (FGV). Estes resultados poderiam ser ainda melhores, se construtoras e incorporadoras não enfrentassem tantos desafios como por exemplo, o alto custo de terrenos, materiais e mão de obra, como também a falta de orçamento para financiar as obras.
Por isso, nesse artigo vamos abordar sobre as principais alternativas de funding para a construção civil, de modo que você conheça para além das opções tradicionalmente conhecidas no mercado.
Porque recursos do SBPE e do FGTS não são suficientes
Apesar de serem fontes de financiamento que desempenham um papel importante no mercado imobiliário brasileiro, os recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) são limitados e não tem a capacidade de suprir a grande necessidade da construção civil.
Essa afirmação é justificada por alguns problemas, como o impacto dos projetos governamentais, como o Saque Aniversário do FGTS, que reduzem a disponibilidade desses recursos. Além disso, tanto o SBPE quanto o FGTS estão sujeitos à volatilidade das condições macroeconômicas, o que pode reduzir a capacidade de pagamento dos tomadores de empréstimos, aumentando os índices de inadimplência e afetando a estabilidade do sistema.
Onde buscar melhores alternativas de funding para a construção civil?
Diante do que já falamos nesse texto e até mesmo do que se ouve no mercado da construção, há uma urgência pela busca de alternativas para o financiamento de obras. O funding de mercado é uma opção altamente viável e ainda pouco explorada pelas construtoras e incorporadoras, principalmente pela falta de conhecimento.
Dentro do mercado de capitais, existem diversas formas de captar recurso com foco a construção civil, através de instituições financeiras e Gestoras de Recursos, a partir de produtos de crédito mais sofisticados. Nos tópicos abaixo vamos falar especificamente sobre cada um deles.
Crédito de Pró-soluto
O financiamento de Pró-soluto é uma modalidade de crédito destinada a construtoras e incorporadoras que desejam antecipar recursos financeiros provenientes da venda de unidades imobiliárias. Nesse tipo de operação, uma instituição financeira adquire os recebíveis das vendas futuras, fornecendo à empresa o montante correspondente de forma antecipada. Esse financiamento permite às construtoras e incorporadoras acesso imediato a recursos que podem ser utilizados para custear despesas operacionais, investimentos em novos projetos ou mesmo para a quitação de dívidas.
Geralmente, o acesso a essa modalidade de financiamento requer a apresentação de garantias e análise da saúde financeira da empresa e pode ser contratado através de Gestoras de Recursos.
Emissão de CRIs e LGIs
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) são instrumentos de captação de recursos utilizados no mercado financeiro para financiar o setor imobiliário. Os CRIs representam títulos de crédito lastreados em recebíveis de operações imobiliárias, como aluguéis e parcelas de financiamentos. Já as LIGs são títulos de crédito emitidos por instituições financeiras, lastreados em créditos imobiliários e garantidos por uma carteira de ativos imobiliários.
Para fazer uma emissão de um destes papéis, as construtoras e incorporadoras precisam seguir alguns passos, o que pode tornar essas opções demorada e burocráticas. Primeiramente, elas devem estruturar uma operação de securitização de recebíveis imobiliários, selecionando os créditos que serão lastro dos títulos a serem emitidos. Em seguida, é necessário contratar uma securitizadora, que será responsável por realizar a emissão dos títulos e intermediar a operação junto ao mercado financeiro. Vale ressaltar que essa estruturação possui um alto custo.
Após a estruturação da operação, as construtoras e incorporadoras podem oferecer os títulos aos investidores por meio de uma oferta pública, seguindo as normas estabelecidas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Ao final do processo, as receitas provenientes dos recebíveis imobiliários são transferidas para um veículo de securitização, que emite os CRI ou LIG, proporcionando liquidez às empresas e viabilizando novos projetos no setor imobiliário.
E o Plano Empresário?
O Plano Empresário é uma modalidade de financiamento oferecida por algumas instituições financeiras que permite que construtoras e incorporadoras obtenham recursos para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Nesse tipo de financiamento, a empresa concede à instituição financeira o direito de receber uma porcentagem das vendas dos imóveis ainda na planta, geralmente por meio de uma alienação fiduciária.
Embora o Plano Empresário possa fornecer acesso rápido a capital de giro para as empresas, ele também apresenta algumas desvantagens significativas. Entre os contras estão os altos custos financeiros, que podem impactar negativamente a rentabilidade do empreendimento, além da dependência da velocidade de vendas para a quitação da dívida. Além disso, as construtoras e incorporadoras podem enfrentar restrições de crédito adicionais ao optarem por essa modalidade, tornando-a menos atrativa em comparação com outras formas de financiamento mais flexíveis e menos onerosas.
Qual destas alternativas pode ser mais atrativa?
Tudo dependerá dos objetivos e necessidades da sua construtora/ incorporadora. É claro que você irá analisar questões como taxas, prazo, tempo de liberação dos recursos e se a modalidade requer muita burocracia. No entanto algo valioso e extremamente importante é você avaliar a casa de crédito na qual você está prestes a adquirir o crédito.
Analise se a empresa tem boa reputação no mercado, se tem condições de realizar operações de grande volume financeiro, e o mais importante confira se existem especialistas no ramo da construção civil para atender de forma completa e personalizada a sua construtora/ incorporadora.
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