Securitização de recebíveis imobiliários: você sabe como funciona?

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Em função das altas taxas de juros praticadas no Brasil, as empresas do setor imobiliário (construtoras, incorporadoras ou loteadoras) procuram cada vez mais alternativas para captação de recursos. Entre elas, tem se destacado a securitização de recebíveis imobiliarios

Esse processo envolve os direitos creditórios, a antecipação de recebíveis e o financiamento obtido através de investimentos de crédito privado. Apesar de ser relativamente novo no país, ele já possui um mercado bastante significativo.

Além de ser uma alternativa interessante para as empresas do setor imobiliário, a securitização também pode ser uma opção atraente para os investidores. Quer saber mais sobre? Então confira este conteúdo!

Descubra a seguir o que é securitização de recebíveis imobiliários e como ela funciona. Ainda, entenda por que conhecer esse assunto pode ser interessante para você!

O que é securitização de recebíveis imobiliários?

Securitização de recebíveis imobiliários é um processo realizado pelas securitizadoras. Elas adquirem direitos creditórios de empresas para transformá-los em títulos de investimentos imobiliários que serão negociados no mercado de capitais.

Ou seja, as dívidas dos clientes de construtoras, incorporadoras e loteadoras se tornam oportunidades de investimento. Dessa forma, a securitização de recebíveis pode ser utilizada pelas empresas do setor imobiliário que buscam recursos financeiros para expandir seus negócios.

Assim, podem realizar, por exemplo, reformas, investimentos em infraestrutura ou novos financiamentos imobiliários. Depois que os direitos creditórios de empresas se tornam produtos financeiros, eles passam a ser negociados entre os investidores.

Como os investidores assumem a dívida e seus riscos, podem ser remunerados com taxas de juros mais interessantes que outros investimentos de renda fixa. Existem diferentes modelos de securitização que podem fazer parte de uma carteira de recebíveis — e você os conhecerá a seguir.

Quais são os principais modelos de securitização de recebíveis imobiliários?

Agora que você sabe o que é securitização de recebíveis imobiliários, descubra quais são os principais modelos de securitização!

True Sale

True Sale é a venda definitiva da carteira de recebíveis. O pagamento é feito à vista, mas com um deságio. Nesse caso, a empresa deixa de ter qualquer responsabilidade sobre a carteira cedida e os investidores assumem todos os riscos associados aos contratos — inclusive a inadimplência.

Mas o dever de cobrança ainda é do credor. Esse tipo de operação tem critérios de elegibilidade mais rígidos do que outras operações de securitização. Por exemplo, o empreendimento precisa estar concluído e ter um histórico de pagamento de, no mínimo, 12 meses.

Cessão de Carteira

Assim como no modelo de securitização anterior, na cessão de carteira também há venda definitiva da carteira de recebíveis. E a operação consiste na cessão total dos contratos.

No entanto, os critérios de elegibilidade são mais flexíveis. Isso porque existe coobrigação do empreendedor, já que ele precisa oferecer garantias. Por exemplo, alienação fiduciária das quotas do empreendimento da SPE (Sociedade de Propósito Específico).

Também não existe deságio e, sim, a emissão da operação a uma determinada taxa.

Locação

Esse tipo de securitização imobiliária se diferencia das demais por ser um contrato de locação ao invés de um contrato de compra e venda. Logo, há uma antecipação dos valores dos aluguéis para o financiamento dos empreendimentos imobiliários.

Da mesma forma que ocorre na cessão de carteira, também há coobrigação do empreendedor. Portanto, ele precisa oferecer garantias — que é a alienação fiduciária do empreendimento. Além disso, o locador é o devedor — já que é ele quem antecipa as parcelas dos aluguéis.

Afinal, como funciona a securitização de recebíveis imobiliários?

Depois de entender quais são os principais modelos, você verá como funciona a securitização de recebíveis imobiliários. Confira!

Venda dos ativos financeiros

Quando uma empresa vende um ativo a prazo ou financiado ou aluga um espaço, ela passa a ter direitos creditórios. Ou seja, como o cliente deve ao negócio, a empresa tem o direito de cobrá-lo para receber o valor acordado. 

Esses direitos fazem parte das contas a receber no balanço patrimonial do negócio. Quando ela precisa captar recursos para aumentar seu caixa, pode antecipar esses recebíveis. Nesse momento é que entra a securitização de recebíveis imobiliários.

Securitização de recebíveis imobiliários

Ao decidir por antecipar seu fluxo de pagamento e não esperar para receber as parcelas, o credor procura por uma securitizadora que compra esses recebíveis imobiliários. Durante o processo, as dívidas dos clientes são convertidas em títulos de valor mobiliários.

Esses títulos são chamados de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Tudo é regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). E as ofertas de CRIs no mercado financeiro podem ser feitas seguindo as normas ICVM 400 e ICVM 476.

Oferta dos títulos imobiliários no mercado

Uma vez emitidos no mercado de investimentos, os títulos de CRI são oferecidos a investidores. Logo, eles compram o direito a receber os pagamentos. Assim, a securitizadora fica responsável por remunerar os investidores que compraram os títulos.

Essas aplicações funcionam como outras de renda fixa. Ou seja, os investidores receberão os rendimentos devidos, de acordo com o combinado.

Por sua vez, a securitizadora recebe à vista o fluxo de pagamentos. Então, paga os créditos adquiridos ou compra mais crédito imobiliário.

Quais as vantagens da securitização de recebíveis para o mercado imobiliário?

Saber como funciona a securitização de recebíveis imobiliários também significa compreender que ela é benéfica para todo mercado imobiliário. Veja os motivos:

Vantagens para as empresas

Uma das principais vantagens para as empresas do setor imobiliário é a disponibilização rápida dos recursos, melhorando o fluxo de caixa e permitindo a expansão do negócio. Isso diminui os riscos de inadimplência, que poderiam comprometer diretamente a situação financeira da empresa.

Soma-se a isso o fato de que o processo pode reduzir os esforços de cobrança de clientes inadimplentes. Além disso, a securitização de créditos é uma fonte alternativa de financiamento que ajuda a reduzir a dependência de instituições financeiras que cobram altas taxas de juros.

Vantagens para os investidores

Do outro lado estão os investidores, que também podem obter diversas vantagens com a securitização de recebíveis imobiliários. Entre elas, está a remuneração do capital investido de acordo com os riscos do contrato.

Isso porque, diante do risco do CRI, os juros pagos ao investidor tendem a ser mais altos do que outras alternativas de renda fixa. Também há a isenção de Imposto de Renda — que torna possível aumentar a rentabilidade líquida.

Como você viu, a securitização de recebíveis imobiliários pode dar acesso às linhas de crédito mais acessíveis para empresas. Ao mesmo tempo, os investidores têm a oportunidade de conhecer mais um tipo de investimento de renda fixa que pode trazer rendimentos interessantes.

Quer saber mais? Então entre em contato conosco da Multiplike e conheça essas e outras oportunidades!

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